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卖地是无本买卖吗?

发布者:admin
来源:未知 日期:2018-03-29 01:40 浏览()

  我在其中的回答引起一些知友的反对,就是土地基础设施的修建例如道,水电,学校,医院,公园,体育馆等;以及治安,商业,就业的算不算是对这一地区投入的成本?因自己能力有限,也未能解答疑惑,故抛砖引玉开一提请大家解惑。

  通常包括:(1)补偿;(2)拆迁补偿,视原地块的地上附着物等情况而不同;(3)如果原来国有建设用地,则还可能涉及失地农民社保;(3)三通一平、配套网管线)修建安置房的成本及过渡期间的安置费用(建设安置房的用地可能又涉及发生成本);(5)可能需要采用增减挂钩、占补平衡、还耕等手段来解决土地指标不足的问题;(6)有些地块还涉及较大规模的河道整治、桥梁隧洞等施工,比如修建某个大型的开发园区;(7)前述费用的融资成本或给予相关投资商的回报。

  并不是所有收入都是由出让地块的地方支配的,比如要提取一定比例的专项水利资金、教育资金等,其中有一部分要上缴级统筹,但成本都是由出让地块的地方承担的。

  比如一般出让价格高的是商业住宅用地,而象工业用地很多地方都是亏着出让的,原因是为了招商引资。比如现在有家世界500强企业要到你们市去投资建厂,或者设立一个区域总部,未来的就业、税收等足以吸引地方半卖半送,甚至全送土地。我知道有的地方不仅出地,还把厂房都给别人建好的。这样单算土地这块儿,肯定是亏的,可是考虑综合效益(比如长远税收和拉动经济这些)又很不好说了。厂建起来后,再增加个5万就业人员,这些人就需要吃喝拉撒睡,催生大量服务业,从而带动了土地增值,商住地的出让价格大幅上升,对后来这些土地,可能就又赚了。

  再比如大家都知道地铁修到哪儿,哪儿的地价就会上涨。那么计算地铁邻近地块的土地出让成本时,是否要计算地铁的修建成本呢?

  还有,地方往往没有资金来做一级土地整理,银行对各融资平台也卡的很紧,只能设法在社会上招商引资,或者采用BT等模式。可别人来投资都是要回报的,没人来做贡献,这也都需要成本。但从另一个角度看,也许地方开始没出一分钱,用别人的钱就把事情最终办成了,从投资回报率的角度看当然又是“赚”的。

  你要说是无偿取得土地所有权的,所以是无本买卖,那当然也不能算错。但实际上对地方来说,要把这个无偿取得所有权的土地给变成出让金,是需要开销不少成本的。打个比方,我送你一个铁棒,你必须得把它磨成针才能变成钱。从我的经验来看,现在这个活儿其实已经不大好做了,换作你是地方的领导,要想在种种下把某块土地开发出来,还真没那么简单,确实要操不少心的。

  这里有些理解上的问题,本来觉得不需要说明的,但看了两个提问的一些答案后,觉得可能还是要说一下:

  1、“最赚钱的是么?”这个问题里,“赚钱”应该是指利润,而不是指“收入”,更不是指构成房地产销售价格的组成部分。打个比方,如果一套房开发商售价100万元,其中支付土地出让金的成本40万元,支付建筑安装等单位30万元,支付各种税费20万元,剩余10万元是开发商的毛利。那么,从开发商的角度讲,确实可以说“大头都被拿走了”,但实际上这60万元并不能算是地方赚的钱,因为地方出让土地也要发生成本。所以,不能因此说最赚钱的是地方。

  2、“无本买卖”是指无需投入成本或只投入很小一点点而获取利润。如果发生了一级土地整理成本,然后在确定土地出让价格时计入这一部分成本,那当然不能算是无本买卖。

  3、开发商垫付一级土地整理成本的情况也不能简单看作地方在做“无本买卖”。首先,开发商垫付一级土地整理成本,一定是有相应回报的,比如通过某种方案以更便宜的价格取得土地,直接约定利率(回报率),土地溢价分成(现在不允许了),税收优惠,出让金返还等。道理很简单,不可能有任何一家开发商会垫付这些成本,然后再与其他开发商在同一起跑线上去竞价拿地。所以,这实际是地方让渡一部分未来收益,换来开发商提供前期资金。其次,总有一些无法直接反映在土地出让金中的成本,比如地铁、公之类的例子。即使这些项目也是通过BT或者BOT方式完成的,那也与拿地的开发商无关,地方同样总归要向投资单位支付回购款(或让渡特许经营权的收益)。最后,另一问题里有答案提到地方挂牌出让土地时设置开发商需负责建设学校等项目,这实际上也常常是开发商与地方约定的条件,通过设置这些条件来实现以较低价格拿地(避免纯粹是价高者得的拍卖),即使没有事先约定,那也一定会因为这些条件而导致土地成交价格降低,开发商总拿地的总支付并不会因此而增多。

  4、资金和成本是两个概念。我向银行借款1000万元进行投资,共支付200万利息,取得1500万元收入,不能说我是做无本买卖,因为我的成本确实是有1200万元。如果是按资金来算,认为我开始自己没投钱,那么同理可得,开发商实际投入的资金也不会太多——银行贷款或信托等融资得剔除出去,施工单位的垫资得剔除出去,还有,有多少开发商是真的完全把土地出让金交清了再开始建设的?这样就更加算不清楚了。

  5、官员和卖地无本万利是两回事。穷庙富方丈,当然不等于庙做了无本万利的生意。

  总之,说房价高企的一个重要原因是土地成本过高,这个应该没什么争议。但说地方卖地是无本买卖,这个值得商榷,需要结合具体的项目情况而定。

  哦,原来关注一下历史,发现这些地本来是地主和资本家的,然后发动农民斗倒了地主,分了田地,土地就归农民所有了,到了后来,搞人民,全国的土地一瞬间在上,就变成国家的了,国家理论上归全民所有,但是又是国家的管家与实际支配者,于是就拥有了对土地的支配权

  看到现在,你终于明白,原来地契什么的都弱爆了,上下嘴皮一磕,土地所有权立马转移,你说是不是无本买卖?

  工作关系能看到一些数据,本人所在中南某省会市,全市五个区,有一个区占了高新开发区的名义,土地收入不作市本级收入,全额返该区作为开发资金,余下四个区2013年1—9月,招拍挂土地34,成交价131.4847亿元,属于市级财政纯收入的有多少呢?6.7896亿元。也就是说只有6.7亿能用来作为财政支出—用来发工资或者改善民生或者其他。

  土地开发成本:什么拆迁补偿安置补偿青苗耕地防洪各种税费不一而足。政策返还:市在实际开发过程中会出台很多优惠政策,比如城中村,高铁片区开发,农民生活安置,工业园区开发等等,跟这些政策挂钩的土地收入很多需要作为专项资金专项返还使用(当然有审计)。此外还有基础设施配套支出(也就是三通一平,管网等等),以及楼上提到的招商引资优惠。

  结论是卖地真不是如同很多人所想的那样无本万利,要说靠房地产投资拉动经济没问题,但是说靠卖地发工资换豪车建大楼,说实话,不够用。

  1:这个世界上有土地非国有的国家吗?那这些国家所有公共设施的土地是属于谁的?还有,如果我想在这个国家拥有一块地,是不是到无人的地方随便一划就行了噢?没有不卖地的好吧,准确说是他们卖土地产权,而我们卖使用权,所以我想你是指个人拥有土地产权的国家吧。

  2:我们是否可以与那些国家简单对比?首先在我国是没有全面推产税的,还要知道地方的卖地冲动是源于分税制,国税收走了大头,而你所说的那些职责还是要靠地方自己,如果不够怎么办?只有靠卖地补了。别的国家没饿死和我们情况还真不一样。

  3:“如果某次交易中这些成本由开发商全部垫付,又没有给予税收优惠,那还可以认为是的无本买卖。”

  “割腊肉式:谁看上哪一块就割给谁,开发商、用地单位自行做一级和二级开发。这种方式的好处是无需投入,缺点是收益也低,城市整体规划难以实施,开发进度无法掌控、保障。尽管国家三令五申强调,今后经营性城市建设用地将一律先由进行一级开发,再进入土地市场,但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。这是无可奈何的事情,在缺乏大额资金的情况下,很多制度是苍白的。”

  另一种:“指婚式(即五统一):成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发,好处是收益相对丰厚,缺点是需要大量铺垫资金,开发进度慢,没钱的地方玩不起,更等不起。”

  按照这个思,就算你白得一片油田,一座矿山,它们再值钱,你不付出成本去开采,那也只是个0罢了。

  回答这个问题,要先定义一下什么是,假设我们说的“”是地方,那么,地方就是那个卖地的国土局吗?!当然不是。例如,一个省会城市的可能包括了40来个局和其他部门,我们把它们都叫。

  从第一个层面上分析,借用一下我们行业某大牛的话:就是收取财政收入和提供公共服务的公司。不写学术著作,不展开论述是不是公司了~~~我们单看其中关键词,收财政收入,提供公共服务。假设是公司的话,那么土地部门只是其中一个部门,是负责挣钱的部门之一,其他负责挣钱的还有税务部门,还有点边边角角的收费部门但是太少了忽略不计,然后花钱的是……剩下的30大几个部门所负责的那些事!比如教育、交通、、社会保障等等吧。觉得提供这些公共服务的是天经地义的人总有一个隐含的想法:有的是钱!是吗?又不变钱,钱从哪儿来?所以,如果看这个”公司“的收益的话,应该看它的总成本、和总收益!光盯着土地部门的收益是不全面的。

  从第二个层面上分析,买地的人买的就是房子下面的那一块地?那为什么都是100平米,上海市里的比郊区的贵12倍?原因很简单,你还买了给排水、电力、学区、医院、公园、地铁、公共汽车、便利的商业设施、博物馆和美术馆(如果你是个文艺青年的话)等等服务,这一切都包含在那一块地的价钱里了。同理,卖给你一块地,也包括了上述的一切服务,修一条地铁多少钱你造吗?单价每公里6-9亿人民币,你坐一次地铁只掏几块钱,实际上成本约等于50块钱,剩下的付掉了。因此,它的成本除了拆迁、开发整理之外,还包括了建设所有上述一切的费用,和运营所有上述一切的费用。

  说到这里顺带说一下小产权房,老有人拿小产权房跟普通住宅相比,认为差价就是的blabla,应该放开blabla。有没有人研究过,小产权房是建在荒郊野外啊、还是基础设施配套健全的城市边上?为什么不建在荒郊野外啊更便宜。顺着上述的思,你知道小产权房占了什么人的便宜吗?——所有正规买房者的,因为其他人掏了城市公共服务的钱而小产权房没有,这就是差别。小产权房对城市道、公园、公共汽车、所有设施的使用都是白占便宜的。如果一个城市都是小产权房……请参考一下其他发展中国家的大郊区。

  从第三个层面上分析,卖地不都是赚钱的。简单地说,商住赚,工业赔,而卖工业用地的量是居住的1-3倍。每一块工业用地的卖价,刨去拆迁和七通一平的成本,都是负值。我和一个县长聊过,他说每年就卖2块地,吊着开发商胃口,卖的高高的,卖完了钱都投到工业开发区去,一年搞一块。

  结论三:是高价卖商住用地贴补工业用地,这就是成本的另一个去处,只看见商住不看见工业,是一叶障目。

  为什么要这么干?因为现在绝大多数的城市来说,缺了工业没法跑,都是商业、服务业,卖给谁?一般人的就业怎么办?在现在的阶段,中国的城市缺了工业没法活这个事大家都知道吧,不管喜不喜欢。为了在激烈的招商引资中间取胜,就工业的土地价格……这不是没有回报的,首先,大量的就业,特别是针对刚从农村进来的”新市民“来说,门槛低,易进入;其次,还有以后无穷无尽的税收呢!还有规模经济呢、还有产业链呢!弄来像样的大企业,一个城市就可以稳稳地活下去了。搞工业不一定能活的好,但不搞工业肯定活不了,有例外,但极少。

  我既不懂财务专业知识,也没有建筑商开发商的行业经验,但是我觉得回答这个问题完全可以换一种思,从而避免陷入对成本的专业化的计算和过度解读。(过度解读可以参考叶清波的答案--“单从那条船算起,多少人命?这成本也不算少了。”)

  我的思简单的说,就是横向比对那些土地非国有的国家,他们的行为,都不应该计入的卖地成本。很不幸的是,提问者说的公共设施,治安等,都属于这类。道理很简单:这些公共投入的活动都是的职责所在,卖不卖地都是你的活。换句话说,这些花费是由财政税收来承担的,难道不卖地的都饿死了?

  当然,除了这些间接的成本,在一次卖地行为中,会有直接的成本,即徐歆皓答案中所说的土地整理成本。这些直接的成本,在每次交易中都是不一样的。如果某次交易中这些成本由开发商全部垫付,又没有给予税收优惠,那还可以认为是的无本买卖。

  如果给予税收优惠,那就跟结论一的前提有冲突,打破了直接成本和间接成本之间的界限。这种情况才是成本真正模糊的时候。

  不过我觉得不用担心,比起收益来,这些成本肯定是小case,不然地方怎么会乐呵呵的一再卖地呢?

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